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房产中介“对战”网络平台

作者:maomao   发表日期:2014-6-13  

“不能神话互联网思维,有些东西是它改变不了的。比如住房。”搜房网董事长莫天全前不久对媒体说。由于这个行业复杂的业务流程构成,中外的房产中介都神奇地保持着生命力。但是,不被取代并不意味着活得很好,随互联网而来的透明化、标准化、用户体验等,都是传统中介需要吸收的,以增加效率和降低成本。如果不随之改变,中介公司仍然会被市场之浪所淘沙。

“要知道,我们(房产中介)是甲方,他们(网络平台)才是乙方,他们只是一个渠道,就像打广告一样,在哪儿都能!”近日,参与全国多地房产中介联盟的伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹在接受 《每日经济新闻》记者采访时说。

但在如今楼市下行不见“筑底”的背景下,传统房产中介一边忍受着行业寒冬的煎熬,一边却遭到网络平台的迎头加压。近日,上海、杭州、重庆等多个城市的房产中介结成联盟,抵制网络平台。

原本相安无事的二者,为何撕破脸皮,势同水火?看似简单的对抗背后,隐藏了房产中介与网络平台什么样的关系?在房地产业“跌宕起伏”的这几年,他们又是如何维系这种微妙的利益关系?面对网络平台的强势“提价”入侵,房产中介将如何见招拆招?为此,《每日经济新闻》记者近期展开了深度调查,试图还原这一真相,厘清行业困惑。

多地房介“逼宫”平台网站

5月29日,重庆房产中介圈再起战火,10家中介集结联盟,这是继上海、杭州等沿海城市之后,相似的战火迅速从东部蔓延到西部。房产中介结成利益同盟,矛头直指安居客、搜房网等网络平台的提价行为。

据参与上海房产中介联盟的德佑地产相关人士透露,他们在公开信中称,“今年3月7日,安居客在未知会合作中介公司的情况下,大幅恶意涨价。”

此类消息一出便引起舆论发酵,不少行业人士评论称,这等于将行业积累已久的矛盾彻底激化了,下一步就看谁先妥协,不然这种拉锯战只会造成两败俱伤。

房产中介与网络平台之间的对战由来已久。孔丹向《每日经济新闻》记者透露,“从2008年已开始谈判了,几乎每年都在谈,但最近几年楼市不像2008年那样好,二手房市场表现平稳,国家又限制房产经纪行业的收费,但其他成本每年都在上涨,包括这次平台提价,才导致矛盾激化。”

早在2011年初,住建部、发改委等相关部门出台的《房地产经纪管理办法》就提到,房产中介服务要明码标价,不得收取非透明性费用,不得混合、捆绑标价等。比如,北京市的房产中介服务标准,基本上是成交房源总价的0.5%~2%。

除了收费标准限制之外,作为管理房产中介的各地房产经纪协会处境比较尴尬。重庆亚信控股集团董事会秘书荣腾洪向记者表示,“早在一两年前,各地房产经纪协会就想干预网络平台提价行为,但那时价格上浮没有那么大,加上房产协会的职能有点尴尬,后来就搁置起来了。现在市场不好,大家肯定要联合起来抵制。”

不过,在21世纪不动产成都区域总经理凌敦平看来,搜房网、安居客端口提价本来是一种正常的市场行为,如果某家中介感觉价格贵,完全可以不用。

实际上,这种房产中介临时结成的利益同盟并非牢不可破。接近莫天全的业内人士向记者透露,重庆中介联盟成员各怀鬼胎,部分已临阵倒戈,还私下示好。

端口费疯涨数倍

在楼市严冬下,房产中介新一轮关店潮起。

前不久,《每日经济新闻》报道了21世纪不动产在北京多家门店关店的消息。21世纪不动产相关负责人当时解释称,公司大概减少了20多家门店,是出于公司优化区域考虑才调整的。不过,二手房成交量放缓却是不争的事实。

由此看来,房产中介行业将为生存而战,竞争将更为惨烈。日前,《每日经济新闻》就报道,在北京市二手房市场交易惨淡下,房介“火拼”中介费的现象,这进一步影响了市场信心。

二手房市场成交的清淡进一步加剧了房产中介对网络平台的依赖。而像搜房网、安居客等已经形成品牌效应和流量规模的网络平台,更是他们抢占的主阵地,即网络端口。不过,作为逐利一方的网络平台借机推出不同等级的收费服务,无形中又助推了房产中介间的竞争。

“安居客网络端口的点击消费单价上涨27%,租赁单次点击消费单价竟飙升了50%。”德佑地产相关人士透露。

荣腾洪介绍说,比如搜房网专门有个搜房帮,主要根据房源库存量和刷新程度,一并推出了标准版、加强版、精英版等不同收费版本,像标准版以前只有100元左右甚至不收费,但现在一般在300元~400元,其他版本收费更高。“比如,亚信控股旗下诚祥地产有2000多个员工,每个员工每月的端口费去年原本300元就可以了,但现在要升级到600元才有竞争力,公司每个月为此多付出约60万元的端口费。”

除了端口费之外,房产中介的整体成本已经高企。四川成房联经纪咨询有限公司董事、总经理冷泉颐介绍说,目前一个门店月租金1.6万元,如果算上人力成本,月均总成本在4万~5万元,一个端口费600元,一个门店10多个人,一个月就是8000元左右,月均端口费占5%以上。“别说端口费600元,现在500元已经承受不起了。”

记者调查发现,目前网络平台仍是房产中介营销的重要渠道之一。“毫无疑问,大家都习惯了线上搜索的方式,无论何时何地,都可以搜索有意向的房源。无论是现在还是未来,线上客户占主导都是大方向。”

网络平台成交率低至两成

实际上,当前房产中介之间在端口上的血拼,不仅使营销成本居高不下,而且网络成交表现也不尽如人意,同时无形中也导致中介人员专业素养难以提升,这也似乎成为整个行业诟病不断的渊薮。

冷泉颐介绍说,他们公司成立才两年,目前规模还相对较小,在网络平台的成交占五成,老顾客回流占两成,电话来访、门店一共占三成。

“以北京市的监测数据为例,目前端口的投资回报从原来的1:12,已经降为现在的1:3.8。”21世纪不动产中国区副总裁兼CIO(首席信息官)王雷向 《每日经济新闻》记者表示,网络平台端口定价大幅提高后,与中介公司的收益明显不匹配。

孔丹亦透露,伟业我爱我家虽是房产中介中的巨头之一,但目前公司通过网络平台真正实现成交的比例也只有20%~30%。

对于这个原因的解释,还要从网络平台的本质属性谈起。孔丹分析称,外网平台的优势在于资源海量,各家公司的房源都放在上面,他们从百度上以很低的价格批发资源,缺点是房源重复率太高,同一套房源被各家公司放上去好几次,像杭州一夜之间下架40万套房源,实际上不可能有这么多,像北京某小区网上挂了3万~4万套房源,其实在售房不足1000套。“也就是说,外网平台虽然房源多,但客户体验性太差,可能还有虚假房源,客户浪费时间太多,效率太低。”

除了网络成交率直线下滑之外,搜房网、安居客等所推出的竞价排名方式,在房产中介眼里,他们似乎只盯着不断上涨的收费价格,却忽视了自身业务模式的服务升级,还让中介人员将成交筹码继续押在更高等级的端口版本或套餐上。

前述德佑地产相关人士透露,他们在联盟公开信中直指,“安居客服务态度差、收费不透明、模式不统一,经纪人对其产品使用体验度差,安居客对其存在的大量问题不去解决,反而不断的强行提高收费,这才是中介联盟抵制的深层原因。”

房介自筑“护城河”

面对网络平台的强势“入侵”,房产中介除了结盟,还能有何种防御“神器”?目前,像链家地产、伟业我爱我家、21世纪不动产等国内房产中介巨头已经自建起了网络平台,比如链家在线、伟业我爱我家官网、酷房网等。

王雷表示,“随着互联网营销环境日趋成熟,中介公司都在提升自己的生存能力,利用本身的房源信息等优势建立的自有网络营销平台,成为业务推广的一种新渠道,也是对第三方网络渠道的有效补充。”

与搜房等网络平台相比,房产中介的自建平台缺点在于房源少,但可信度高。“公司官网提供的房源都是真房源,访问官网的成交率也很高,达到60%~70%。”孔丹介绍说,只要客户访问官网,选好房屋,基本会成交。

记者从前述几家网站进一步发现,房产中介的自建平台除了房源少之外,页面也相对较为单调,其搜索功能也赶不上搜房等网络平台。

孔丹表示,“除了官网建设,我们还有全国呼叫中心、手机客户端以及马上要上的微信客户端等渠道。公司已明确提出,整个营销渠道的建立和房源拓展要立足于自己平台。”

在《商业价值》杂志的一篇文章中,链家地产早在3年前已开始意识到传统中介“粗放式”发展的不可持续性,试图从“新兵扛枪”转向“军团作战”,通过与IBM合作,全新梳理业务规则和IT规则,除了搭建后台支撑体系,其销售有效模型和城市准入模式,可以将房源、客户关系、战略等相关能力的评估从IT上反映出来,这其实就是一种大数据思维模式。

对于自建平台,在冷泉颐看来,如果它真的要发挥作用,一个前提条件就是平台首先要有品牌知名度。品牌知名度上去了,自建平台访问量及成交量也会上去。此外,自建平台在推广技术、客户体验上仍有待市场检验。

这种自建网络平台的投入成本如何?是否足以熨平不断上浮的端口费?房产中介巨头对此似乎讳莫如深,不愿透露过多细节。

不过,孔丹告诉 《每日经济新闻》记者,伟业我爱我家建设官网平台,不管行业好与坏,这一块的研发投入都作为公司的战略性投入,每年都有一定额度。

像伟业我爱我家一样,房产中介的困惑在于自建平台缺乏创新。孔丹说,大家看上去都差不多,但要引领行业发展,就让互联网思维与中介结合,目前他们尝试从研发阶段介入,与阿里、腾讯等网络巨头的合作,比如微信渠道,但他们现在最想弄清楚的就是微信的下一代是什么。

除了自建网络平台,多位行业专家、房产中介巨头认为,基于房产交易的复杂性和专业性,房产中介表现竞争力的关键还在于自身进一步强化线下的客服能力,提高行业准入门槛。

(实习生丁舟洋对本文亦有贡献)

对话篇

中原地产中国大陆区总裁赖国强:互联网解决不了房产交易

每经记者 杜冉乐 发自成都

与前几年国内房价一路单边上涨一样,房产中介行业也经历了超过20年的“草莽式”快速崛起。虽然历经多轮调控与反弹,但这个行业真正开启深度调整之门却是近期的事。

最近几个月,上海、北京、杭州、重庆等部分一、二线城市集体出现房产中介联盟抵制搜房网、安居客等网络平台的提价行为,让原本这种一直在台面下的利益博弈搬到了谈判桌上。

房产中介与网络平台之间到底是一种什么关系?目前存在哪些扭曲之处?在行业调整与转型面前,中介公司如何寻找突围方向?面对这些关系房产中介行业未来的发展问题,6月11日下午,《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)电话专访了中原地产中国大陆区总裁赖国强。

现实:互联网渠道成本高企

NBD:近期,多地出现房产中介联合抵制网络平台的现象,在您看来,这反映出了这个行业什么样的核心问题?

赖国强:大家似乎感觉被绑架一样,就是因为房产中介今年前期成交业绩不好,有不少公司出现亏损,盈利的不多,但我们称的广告费也好,端口费也好,这些费用是被强加的,有点恶性提价。所以,我们不得不为自己的经营状况想办法。

在房产中介这个行业中,费用最高的就是人工跟铺面租金。随着互联网的深入发展,我们必须通过这个平台拉更多客户。

不过,通过互联网来找客户的成本越来越高。这个费用的增加、不可控制性,如果遇到市场向好,大家感觉也无所谓,但这几年市场难以预测,大家肯定会想哪些方面会减下来,铺面不可以全不要,人肯定还是要的,互联网费用能不能减,自然要用得其所,用得有价值。

实质:网络平台仅是“工具”

NBD:据了解,目前部分房产中介已自建起了网络平台,这些能否有效地反击外网平台的入侵?两者到底是什么关系?

赖国强:我们也有自己的网络平台,也就是我们对外的宣传网站,回头我们还会投资他们。最近与网络平台的关系紧张,为什么会这样?前提是我们仍需要他们,网络平台是一个重要环节,既有客户信息,又有卖家信息,这个信息需要透明化,更公开,更快速度,不可能像以前那样用纸张涂上胶水,再标上房源价格,然后粘贴到门店墙上,那需要多久才有人看到,这对交易是非常不利的。

互联网会加快信息的流通速度和配对,但这个交易那么繁琐、专业,互联网平台只是一个工具,仅是一个环节。

接下来就是所谓的交易环节,这需要谈判,你有房源、客户,但你需要磨合,需要一些条件,什么税费,这不可能在网上都全部搞完。它们(互联网平台)作为中介公司的一种营销工具,提高了市场透明度,让更多客户充分互动,促成交易。

我们做完繁琐的交易之后,还有交易后的所有服务和客户黏度,这跟股票买卖不一样,股票每个单元是一样的,你可以全部抛售,互联网不能解决房产的交易,起码目前还做不到。因为这项交易还有更重要的事情需要中介来做,专业服务是交易链中非常重要的环节。

所以,这绝对是互补关系。我相信很多公司不会否定外部网站平台的价值,我们还会继续跟他们合作。但同时我们也提供了很好的自建网站。不过,每个网站的到达量或效果不是百分之百的,因此我们肯定会跟外部网站合作。

NBD:当前国内楼市持续趋冷,您如何看待房产中介行业的发展趋势?中介机构会不会加速并购?

赖国强:传统房产中介的生存困难越来越大,不排除今年很多公司会被收购,甚至传统中介之间的收购也会出现。不是每家都赚钱,有些赚得多,有些赚得少。

比如,传统中介的赚钱能力不比互联网公司,不排除会出现这样的并购:这两家公司之间合作,甚至合并。我觉得关键一点就是互联网公司拥有超强的信息量,其拥有的优势就是信息整合,但它没有驾驭过一家传统中介,没做过房产交易,没管理过交易人员,没做过整套房产流程,这对它是个根本性的问题。

趋势:房介不靠规模靠专业

NBD:中原地产作为国内代理行业的标杆之一,公司如何转型?

赖国强:传统中介也会努力开拓互联网资源,像中原也要做电商,加快跟客户互动,比如他们需要的信息、生活体验、交易以及与其买卖决定有关的信息等等。公司转型方向,是做一家综合性强、专业能力强的代理公司。

房产中介公司与互联网公司最大的区别,在于互联网公司已经做到了只需要一部分营销人员,哪怕它未来并购了中介公司,也很难做到全国规模的公司,以及全面的线下服务。互联网公司能不能进一步加大房地产领域的延伸和定位,还有待观察,我个人持怀疑态度。

对于房产中介来说,一定要面对这个现状,如果不转型也会慢慢被淘汰。一些高端、活跃的互联网浏览点和信息,如果不能变成活跃我们业务的来源,就会导致业务量的下降。

以前,我们是依靠人多力量大,依靠规模去竞争,但现在我们的规模在不放大的同时,公司客户定位是精准的。中原参与互联网空间之中,客户借助互联网找到中原,体验互联网房地产思维。

挟买房人以令中介 “搜房们”能否赢得这场战役?

每经记者 江然 发自成都

以搜房网为代表的房地产网络平台与房地产中介公司已在多地成对峙之势。在杭州、重庆和青岛,多家房地产中介公司集体撤下原来挂在搜房网上的二手房源,令后者股价一度狂跌。这不是最惨的。3月11日,由于京沪9家房产中介的集体封杀,令正准备赴美上市的安居客上市泡汤。

原本相安无事、共存共赢,如今却一夜撕破了脸。这只是中国房地产市场下行途中的一场茶杯里的风波,还是互联网革房地产中介的命的中国样本?

冲突两端,孰败孰胜,尚无结论,但房产电商和传统中介均元气大伤却是无疑的。双方“对阵”而暴露出的商业模式隐忧,亦受到业界和投资界关注。从某种角度来说,这场风波或也可视作对“搜房模式”的一次测试。

矛盾在最激烈的时候,最易解决。

近日,搜房网遭遇杭州中介联盟“下架危机”,随后重庆十家中介形成联盟与其展开谈判,尽管搜房网提出了 “合作伙伴支持计划”,但最新的消息是,6月11日,青岛市50家房地产中介公司组成联盟,宣布全面暂停与搜房网合作,将16万套房源从搜房网端口下架。两方对峙呈蔓延之势。

传统中介指搜房网单方面在“端口流量费”上提价导致恶性竞争,继而联合抵制平台,试图在二手房市场的冬天夺回阵地。然而,一向强势的搜房网在一封外泄的内部邮件中尽显“安抚”、“示好”之情,这封邮件的作者、搜房网董事长莫天全甚至称传统房介的围剿“是有道理的”。

“莫董在信中态度过于柔和,”一位接近莫天全的搜房网匿名人士告诉《每日经济新闻》记者,“但考虑到一些关键房产市场竞争激烈,他也有自己的权衡。”

搜房网官方对记者的回复是:“目前双方尚在谈判,不方便回应。”

在这场博弈中,孰对孰错,尚无结论,亦无须纠结。但搜房网和安居客两家网络平台在反反复复的抵制中,一个市值蒸发十几亿美元,一个推迟上市,不可说不伤元气。随之暴露出来的商业模式隐忧,亦被外界和投资界人士关注:一旦关键房产市场的主要开发商或大型经纪公司选择不与搜房续约,或是转投别人怀抱,网站就将失去吸引力,广告量下降等一系列不利或将接踵而至。

基于此质疑,上述匿名人士认为,这场传统房介与网络平台的博弈,恰恰能检验出搜房模式的抗风险性,“包括对手的崛起,也为搜房加快步伐提供了更多动力。这是一个开放的市场,不可能轻易出现压倒性、颠覆性的改变。”

端口费用之争

“一切都源于平台类网站不断推出端口新套餐产品,并以此为由变相提价。”重庆房产经纪人小徐在这个行业干了6年,自诩熟悉这个市场。今年1月,他写信给重庆市国土房管局,“声讨”搜房“变相涨价”。

在接受《每日经济新闻》记者采访时,小徐提到了搜房网的两个不同产品:有线网络和无线网络,分别对应电脑展示平台和手机、平板展示平台。“同样的房源信息发布被分离收费、重叠收费。”小徐说,“大家一看就懂,这是变相提价。”

小徐口中的端口费,就是目前最普遍的网络平台二手房盈利模式:按“端口数量”收费。

具体而言,“端口”是指传统中介公司在网络平台上所开设的信息发布账户。以搜房网为例,套餐费用是每个端口每月300元~550元,不同的端口费意味着不同的 “刷新量”,端口费越高信息刷新频次就越多,该端口发布的房源信息就越能高频次地出现在相关页面的首页。安居客的模式也类似,此前按包月套餐形式收费,费用在300元~1000元不等,2012年开始,安居客改用按点击量、竞价排名模式收费,即哪家中介出的钱最多,所推房源可以优先展示,而且房源只要被点击,就会从中介账号中扣除一定费用。

“这种成熟的二手房网络房介模式始于2007年左右。”四川成房联经纪咨询有限公司董事、总经理冷泉颐告诉《每日经济新闻》记者,“当时的房介都在提升自己的网络建设,也顺其自然地寻找这个行业已有的网络平台,搜房当时正在做这一块,二者一拍即合。基于利益共同点,双方展开合作并都从中获取了利润。”

搜房网2013年业绩斐然,其三大主要业务分别交出了傲人成绩单。仅房源信息发布带来的收入,就从2012年的7200多万美元增长到2013年的1.6亿美元,翻了一番,占到公司总收入的25.3%。

这种爆发式增长,让莫天全也感到惊愕,他甚至在不久前被披露的内部邮件中使用了 “不合理”一词。眼下,搜房网覆盖城市超过330个,且全部都是直营,规模优势明显。在投资者看来就像电商行业,用户越多,商家越多,反过来吸引更多用户,雪球越滚越大。

随着行业发展,传统中介竞争逐渐激烈。据统计,全国有超过5万家房地产经纪公司,从业人数超过100万,竞争激烈且趋于同质化,即使是同一房地产经纪公司下的不同门店、经纪人间都存在激烈竞争,再加之上游的低门槛,使得搜房对房地产经纪公司有较强议价能力。

在多名房介人士看来,“搜房们”正是看清中介之间“谁也不愿意被挤下当炮灰”的心态,不断提升“端口费”,从而激化了与传统中介之间的矛盾。

接近搜房网高层的业内人士却认为,反对“端口费”涨价不过是一个借口,大声嚷嚷的各大中介真正不满意的是“搜房与中小房产经纪公司的合作加深,蚕食了大中介的利益”。

“搜房们”的警钟

就商业模式而言,搜房网的业务主要包括在线广告、电子商务,以及房源发布业务。伴随着互联网的普及,消费者获取消息的渠道从传统媒体转向网络平台,搜房网的房源发布业务猛增。

截至2013年底,搜房网房源发布业务共有19万付费账户,较2012年增长47%。此外,随着互联网渗透率逐步提高,三四线城市房源业务发布的使用人数有望翻倍。投资界的观点是,未来搜房网房源发布业务有望增长至目前的2~3倍。

然而,接二连三的“抵制”事件却为“搜房网们”敲响了警钟。一位业内人士评价,“当中介联合起来反对单方面提价时,像搜房这样的流量大户也得掂量掂量,挟‘买房人’以令‘中介客户’并不一定就能打赢。”

今年3月,安居客被指单方面提价遭遇京沪房介抵制,上市铩羽而归。

实际上,莫天全内心非常清楚,搜房网房源信息发布业绩增长如此迅速,得益于其从核心客户群获取的房源信息,正是因为大量经纪人上传的房源信息,增加了用户对网页的浏览量及点击率,随之而来的才是源源不断的广告收入。

然而,搜房网的这些信息发布合同却并非排他性的。搜房也面临“供应商”下架房源转投其他竞争对手怀抱的梦魇。搜房网2013年年报显示,“一旦关键房产市场的主要开发商或大型经纪公司选择不与我们续约,我们的网站就将失去吸引力,如果访问量、点击率都下降,那么广告收入也会缩水,房地产参与者恐怕也会不愿意再为其他服务付费。”

显然,房介的联合抵制触痛了搜房网的神经,因此才有了莫天全在内部邮件中说,中介们的联合围剿是“有道理的”。

近日,搜房网提出合作伙伴支持计划,包括搜房网二手房集团全线产品在现有折扣基础上再打六折、无线全线产品赠送、经纪公司经营推广经营支持,以及对长期友好合作的经纪公司提供单笔最高1000万元的低息贷款。“抵制”搜房网的中介伟业我爱我家方面表示,已经收到了这个计划,估计在6月20日会有明确的结果出来。

此外,竞争对手的崛起也为搜房网添加了一丝紧张情绪,因为房介的突然“觉醒”在客观上放大了搜房模式的风险:可替代性。

“搜房就是可替代的,至少短期看来,下架房源或是转投其他平台,没有给房介造成什么影响。”小徐说,“就好比天猫和京东,平台之间也有竞争关系。”

在房源信息发布领域,除了直接竞争对手新浪乐居、搜狐焦点等全国门户网站,还有一些区域性信息发布网站如365网,以及58同城这样的分类信息平台。此外,传统房介从线下往线上发展的趋势,也让搜房网这类网络平台无法放松警惕。

或许正是考虑到这几点,莫天全在内部邮件里更多的是对房介们的安抚,用接近他的内部人士的话来说,“莫董显得过于柔和”。

在该人士看来,房产中介想在短期内找到替代搜房网的平台很难,“每个平台有自己的优势和客户黏性,不会因为房介下架房源就带来多大影响。再者,房源信息搜房自己也有。”该人士向记者表示,“相反,如果房介重新选择新的媒体平台,亦会经历新的磨合和阵痛,这是他们难以承受的。”

在该人士看来,这场博弈恰恰能够检验搜房模式的抗风险性,“包括对手的崛起,也为搜房加快步伐提供了更多动力。这是个开放的市场,不可能轻易出现压倒性、颠覆性的改变。”

搜房会做线下吗?

即使在 “言必称互联网思维”的时代,二手房要成交,传统中介仍然是整个过程中的必要环节。有观点指出,搜房在二手房市场未来应自己扮演中介角色,有自己的房源信息,从而促进二手房交易闭环的形成,拥有更大的掌控力度。

如今,在面对中介以“下架”来威胁的时候,搜房是否会选择向线下延展业务,以稳固其话语权?

“在资金充足的情况下,搜房网完全有可能收购线下中介,出现网络和中介一体化的现象。”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉记者,“以易居中国为例,原来做房介,后来搞电商,现在又回来控股了新浪乐居,把线上线下结合起来,发挥了很大的协同效应。”

搜房网2013年来自运营活动的现金流为4.08亿美元,较2012年的2.193亿美元增长86%,其充裕的现金亦为外界提供了想象空间。

不过,虽然向线下发展可完善搜房网二手房的交易链,但却要为此付出代价。“就目前而言,搜房网进行信息搜集,需要在全国各地增加大量人员分布,这会耗费大量人时物力,无疑会极大地增加成本支出。”易观智库高级分析师庞亿明告诉记者。

艾瑞高级咨询师王婷婷亦指出,轻资产的搜房网转入重资产模式的可能性不大,“在目前网络平台依旧有着巨大空间的情况下,搜房网没有必要这样做。”

搜房网是否往线下延展业务,更多取决于其自身定位。上述接近莫天全的匿名人士告诉记者,“搜房始终打造的是一个平台价值。实际上搜房与房介前者负责圈客,后者负责待客,互不冲突。”

上海乘星行行销服务机构董事长、交大房地产研究所副所长李骁也持同样的观点。“眼下新浪乐居等对手发展快速,紧咬搜房卡业务,未来房产电商会形成竞争。”他说,“但本质上,‘搜房网们’还是一个综合性的媒体平台,并非销售平台。”

在搜房网三大主营业务中,网络广告收入是最主要的来源,2011~2013年该业务收入分别占其总收入的71.7%、58.1%、43.7%,而其以搜房卡为主的电商业务增速很快,只用短短3年时间,就以1.88亿美元的营收超过了房源信息发布业务的1.6亿美元。

眼下,越来越多的中介公司开拓自己的电子商务平台,除了既有的品牌、规模优势,搜房网似乎应该在平台数据上更下工夫。“平台公司想延伸自己的竞争力,要在原有的大数据基础上,更深入、更精细化发展,比如深入到社区。”李骁指出。

搅局者出没

就在传统中介与网络平台为二手房市场争得头破血流之时,以好屋中国为代表的房地产独立经纪人模式已初现雏形。

被贴上“最牛房介”标签的好屋中国,虽然有一些噱头成分,但其全新的模式使其迅速成为一匹黑马,在市场上争抢地盘。

好屋中国总经理陈兴在接受《每日经济新闻》记者采访时,表达了对搜房网、安居客这类兜售“端口流量”模式的不同意见。

“不要说涨价了,就是收端口费,我都觉得这不是健康可持续的互联网地产中介营销模式。”陈兴说,“我们的平台是完全免费的。无论是对社会经纪人还是对机构经纪人来说,我认为互联网精神是开放、免费的,得民众者得天下。”

“市场很大,谁都不可能垄断谁,谁的能耐更大,谁更有可能取得胜利。”顾云昌告诉《每日经济新闻》记者说,“我国二手房市场还不够规范,很多信息不透明。而在美国,二手房信息多、透明,谁都可能掌握交易权,二手房不能直接面对客户。我国的二手房交易系统还没建立起来,自顾自的资源,自己做,状态混乱。”

且不论独立经纪人模式何时真正登陆中国二手房市场,但其在新房领域的崛起已经足够让人耳目一新。搜房们,准备好了吗?

记者观察

传统房介与网络平台,谁的末路?

每经记者 杜冉乐 江然发自成都

尽管传统房介与网络平台的竞争,已经从暗自较劲走向公开叫板,但在互联网行业和房产中介均尚未充分发展的中国,二者真正意义上的博弈还远没到来。

“房介和网络平台之间无法相互取代,因为各自定位不同。”上海乘星行行销服务机构董事长、交大房地产研究所副所长李骁告诉《每日经济新闻》记者,网络平台本质上是一个综合性媒体平台,它不是电商也不是一个销售平台。

房介充分利用网络平台,才能完成客户从线上查询到线下购买的导流。

实际上,从美国二手房介的发展轨迹来看,无论是传统房介还是网络平台,谁也不能单方面掐住对方脖子。

据美国媒体报道,老牌房产经纪公司Redfin的创始人看中了互联网给其他行业带来的颠覆性改变,试图从线上走到线下,打破其他网络平台只做信息收集、整合、发布的商业模式。除了发布房源,该公司雇置业顾问,亲自操刀带客看房,促成销售在线下成交。

然而,让这位创始人大失所望的是,Redfin的增长速度还赶不上其他网络平台公司,这些公司只列出待售房屋的信息,将客户交给传统的房地产中介,由后者来完成交易。

人们因此而疑惑,为什么互联网销售在这个行业就行不通?德佑地产广告管理部总监于艺表示,房产中介和网络平台一直是合作关系,一方绑架另一方都不可持续。网络平台只是为购房者提供了一个集中便捷浏览和挑选房源的平台,房屋交易的真正发生不在网络,线下才是对客户提供专业置业服务,双方在一条生态链上。

“互联网是信息传递的一个工具。”于艺表示,交易房屋对个人而言毕竟是笔大买卖,房屋的特殊性以及复杂性决定了交易背后需要强大的后台服务系统、法务中心、交易按揭中心、品质管理中心等提供专业保障。

网络平台的加入,更大的意义在于给平静的水池加入鲶鱼,逼迫房介提升实力、提高服务质量,跟不上变革节奏的房介公司难逃被整合兼并的命运,而最终受益者是消费者。

随着互联网营销环境日趋成熟,中介公司也在利用自己的房源信息等优势建立自有网络营销平台。不过,伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹坦言,自建网络平台的困惑在于缺乏创新。

目前,已有不少房介已开始尝试与阿里、腾讯等互联网巨头展开合作。相关人士认为,互联网资本巨头的介入,势必会引发房产中介行业的又一场变革。

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